不動産売却における「オーバーローン」とは？調べ方や対応方法を解説！

住宅ローンを利用して不動産を購入している場合は、売却時に残高をチェックしたほうが良いでしょう。
とくにオーバーローンの状態は売却で不利になるため、事前に対策をしなければなりません。
今回は、オーバーローンとは何か、アンダーローンとの違いや調べ方・対応方法をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい「オーバーローン」とは

オーバーローンとは、ローンの残高が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
一方、ローン残高が売却価格を下回っている状態はアンダーローンといい、一般的な不動産と同じように売却ができます。
アンダーローンであれば売却後に住宅ローンの返済が可能ですが、オーバーローンの場合は売却後も完済できないため自己資金で補填しない限り一般的な売却は困難です。
オーバーローンになりやすい理由には、フルローンや返済期間25年以上、利率2％以上などさまざまなものがあります。
いずれにしても、不動産を売却する際はローンがいくら残っているか、自宅の売却価格の相場はいくらかしっかりと把握することが大切です。

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不動産売却におけるオーバーローンの調べ方

自宅がオーバーローンか調べるには、住宅ローンの残債と家の価値を知る必要があります。
住宅ローンの残高は、契約した金融機関から届く返済計画書や残高証明書で確認可能です。
金融機関によっては、インターネットで確認できる場合もあるため問い合わせてみると良いでしょう。
また、家の価値は周辺相場や類似物件の成約事例を参考にすることをおすすめします。
調べ方によっては金額に差が生じることもあるため、あくまで参考程度に見ておきましょう。
これら2つの数字が明確になったら売却価格からローン残債を引き、結果がマイナスのときに「オーバーローン」と判断します。

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不動産売却でオーバーローンだったときの対応方法

売却予定の不動産がオーバーローンだったときの方法のひとつとして、売却を延期して住み続ける方法があります。
家の売却を延期し、ローン残債が減るまで待てば、いつかはアンダーローンになり通常の売却が可能です。
ただ、この方法は家の価値も時間が経つごとに低下していくため、すぐに売却したい場合などはもうひとつの対策である「任意売却」を選択したほうが良いでしょう。
任意売却は、オーバーローンでも金融機関に承諾を得ることで、通常の売却と同じように市場価格に近い金額で物件を売却できる方法です。
競売にかけられるより利益を出せる可能性が高いため、大幅にローン残債を減らせるでしょう。

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まとめ

不動産の売却価格より住宅ローンの残高が高い場合は「オーバーローン」となり、一般的な売却が困難です。
自宅がオーバーローンかどうか調べるには、ローン残債と家の価値を把握する必要があります。
計算してオーバーローンの状態だとわかったら、任意売却を選択すると良いでしょう。
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