土地利用における高度地区とは？高度利用地区との違いも解説

土地に建物を建築する際には高さや容積率、建ぺい率などの制限があり、この制限内に収めなければなりません。
高さの制限については「高度地区」と呼ばれ、その他の建築物に関する制限は「高度利用地区」と呼ばれています。
今回は高度地区とは何か、その具体例、高度利用地区との違いを解説します。

土地利用における高度地区とは

都市計画法で定められた用途利用地域の1つであり、建物の高さ制限があるエリアです。
最高限度高度地区と最低限度高度地区の2種類があり、前者は日照・採光・通風を確保し、住環境を整備する目的があります。
後者は建物の低さを定め、利便性や都市部における空間の有効活用を目的に使用されますが、実際は全体の1％にも満たないほどです。
これらは2004年の都市計画見直しの際に定められ、全国共通ではなく各自治体によって制限、方針が異なるので注意しましょう。
さらに築年数が古いものでは2004年に定めた基準には満たないものも実在しており、この場合には既存不適格で、重要事項説明書に記載しなければなりません。

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土地利用における高度地区の高さ制限の例

制限には「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」があります。
北側斜線制限は、日陰になりがちな建物の北側部分に隣接する建造物への制限で、斜線で区切った区域に建築物の高さを収めるように制限されています。
絶対高さ制限は、地盤面から指定された高さ以内に建物を収めるよう定められたものです。
「第一種低層住宅専用地域」、「第二種低層住宅専用地域」、「田園住民地域」のみ、一戸建てが多いエリアに指定されています。
この2つの制限が両方定められているエリアの場合には、より高さが低い方に従いましょう。

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土地利用における高度地区と高度利用地区の違いとは

類似したものとして土地利用地区があり、高度地区は高さを制限するものですが、高度利用地区は都市利用を目的とした、複数の建築条件がある違いがあります。
これは、今後高度な都市機能を持つように発展させる目的で、建築物の容積率や建ぺい率、建築面積の最低限度、壁面位置制限などが設けられています。
例として、道路の街並みや建物の整備が進んでいない地域や、土地が細分化されている密集地などの再開発地域などです。

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まとめ

土地に建築物を建てる際には、自由には建てられず、基準や条件が定められています。
高度地区は建築物の高さを制限し、日照・採光・通風を確保する目的がありますが、この基準は自治体によって異なるため、あらかじめ自治体に確認しなければなりません。
似たような名称に高度利用地区がありますが別の項目での制限であるため、混同しないようにしましょう。
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