住宅ローンが残っている家を貸すことはできる？手続きや注意点を解説！

現在住んでいる家を賃貸物件として貸し出すことを検討中の方もいるのではないでしょうか。
その際、住宅ローンが残っている家を貸すことはできるのか、気になるところです。
そこで今回は、住宅ローン残債がある不動産を貸すための切り替え手続きや、その際の注意点について解説します。

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる？

残念ながら、住宅ローンが残っている状態で自宅を賃貸物件として貸し出すことはできません。
住宅ローン契約において、基本的には返済中に賃貸物件として貸し出すことは禁止されています。
これを破ると契約違反とみなされ、最悪の場合は残債の一括返済を求められるケースもあるため注意が必要です。
ただし、転勤や介護など特殊な事情により住み替えが必要になった場合などには、特例としてローン返済中の住宅を貸すことが認められるケースがあります。
それ以外のケースでは、通常の住宅ローンから「賃貸用ローン」に切り替えなければなりません。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続きとは

民間の金融機関による住宅ローンを利用している場合は、アパートローンを始めとする賃貸用ローンに切り替えましょう。
これにより所有している住宅の全体が賃貸部分として認められ、ローンを返済しながら賃貸物件として運用できるようになります。
また、住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合も、民間の賃貸用ローンに切り替えなければなりません。
一般的には賃貸用ローンのほうが金利の設定が高く、月々の返済額が増えるケースが多くなります。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

賃貸用ローンは住宅ローンとくらべて金利が高いため、元金が同じでも返済額が増える可能性が高くなります。
賃貸物件は事業用として扱われるため、それまで利用できていた「住宅ローン控除」を適用できなくなることも注意点です。
また、賃貸物件の入居者が見つからないまま時間だけが過ぎる空室リスクにも備えなければなりません。
入居者を常に確保するためには、賃貸物件の宣伝や管理を不動産会社にお願いすることも選択肢のひとつとして検討してみましょう。

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まとめ

原則として、住宅ローン残債がある住宅を賃貸物件として貸すことはできません。
貸す場合は、住宅ローンから賃貸用ローンに切り替え、賃貸物件として貸し出す必要があります。
賃貸物件として空室リスクを避けるためには、宣伝や管理を不動産会社に一任することも検討してみましょう。
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