不動産を売却するときにローン残債がある場合はどうすればいいのか？
住宅ローン残債がある場合に、不動産売却をするときはどうすれば良いでしょうか。
その際の抵当権とはなにか、また抹消する方法について、ローンがあっても家を売る方法についてをご紹介します。
また売るときの注意点についても、わかりやすく解説していきます。
不動産売却における抵当権とは？
抵当権とは、債務者がローンを払えなくなったときの担保物を受け取ることができる権利のことで、民法の約定担保物権の一つです。
こちらは金融機関が住宅ローンを融資するときに、もし返済が滞った際に家や土地を担保として確保します。
この不動産を確保する権利を抵当権といいます。
設定するためには、抵当権設定登記という不動産登記の一つが必要となり、これは一般的に司法書士がおこないます。
そして住宅ローンを完済した場合でも、その時点で消えるものではないため、ローンを完済したら抵当権抹消登記をする必要があります。
もしもこの抹消をしていなければ、債務があると判断されてしまいます。
残債がある物件の売却の流れと方法について
残債があった場合の売る流れと方法ですが、まずはアンダーローンというケースがあります。
これは売る価格よりもローン残債が少なかった場合になり、このケースでは売ると諸費用がかかるかを確認し、不動産会社と媒介契約を結び売りだします。
そして買主がいたときは、売買契約をし決済と抵当権抹消の手続きをします。
次にリースバックですが、これはアンダーローンの際にできる方法で、住宅を売却しその後買主と賃貸借契約をすることにより、そのまま住み続けるということです。
最後にオーバーローンのケースですが、これは売る価格よりローン残債が上回ったときをいいます。
このときは売却した場合の諸費用を確認をし、不動産会社と媒介契約を結び売買します。
そして不足した分についての資金を住み替えまたは、任意売却にするかを決定し手続きをします。
不動産を売却する際の注意点とは
住まいを売るときの注意点ですが、まずは住宅の築年数によって相場の変動があります。
そして売り先行というものがあり、これは今の住まいを先に売り、新居の購入をする住み替えの方法です。
もしローンより上回った場合は、新居の資金などにあてることができますが、先に家を売ることにより住み替えのタイミングによっては、仮住まいをすることになってしまう注意点があります。
また買い先行は、手元に資金がないときでもつなぎ融資を利用することにより、一時資金を借りることができます。
しかしつなぎ融資は、元金を一括返済する必要があり、金利も住宅ローンより割高になっていたり、取り扱っているところが少なかったりすることもあります。
まとめ
不動産売却時の抵当権とは、ローン残債の支払いをできない際の保険のことで、また抹消する方法は法務局で手続きをおこないます。
そして売却の流れや方法は、大きく3つありますが、売却する際は相場の変動などの注意点があります。
これらの知識を身につけることで、住宅ローン残債がある際の不動産売却のトラブルを未然に防ぐことができます。
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